Как сегодня проверить надёжность строительной компании и узнать обоснованность цен

13 апреля 2017

1951

Как сегодня проверить надёжность строительной компании и узнать обоснованность цен

В столице и городах-миллионниках разброс цен на жильё в новостройках составляет от 8 тыс. до 80 тыс. грн за квадратный метр. Соответственно покупателю сложно разобраться, когда он имеет дело с откровенным демпингом, а когда с переоценённым предложением.

Винничанка Жанна Рябчун уже больше года ищет квартиру в столице. За продажу оставшегося ей в наследство дома на родине она выручила $35 тыс. Теоретически этих денег должно было хватить на двухкомнатную квартиру в Киеве, но на практике всё оказалось не так просто.

"В пригороде есть много интересных вариантов, но у меня нет машины и вряд ли будет. А от переполненных маршруток зависеть не хочется", — сокрушается девушка. Удалось ей найти подходящие предложения и недалеко от метро. Но большая часть из них при детальном рассмотрении оказалась афёрами с нецелевым оформлением земли или малопонятными схемами финансирования сделки. Застройщики же со всеми необходимыми документами и удобным расположением домов предлагали за эту сумму совсем крошечные квартиры.

Одним словом, инвестировать в недвижимость девушка пока так и не решилась, хотя в отделах продаж её убеждали, что так дёшево, как сегодня, жильё в новых домах стоить уже не будет. Похожими душевными терзаниями сейчас мучаются тысячи человек. В издании выяснили, как проверить надёжность строительной компании и узнать, насколько обоснована цена на жильё.

Здесь цены не растут

В качестве ценового ориентира стоит отталкиваться от себестоимости строительства. По официальным данным Минрегионстроя, в январе 2017-го сооружение квадратного метра жилья в Киеве стоило около 11,3 тыс. грн, в Харьковской области — 10,1 тыс. грн, в Киевской и Львовской областях — 9,6 тыс. грн, в Днепропетровской и Одесской — 9,3 тыс. грн.

Как поясняет вице-президент компании UTG Игорь Мельник, к этой сумме нужно накинуть от 15% до 20%, потраченных застройщиком на покупку земельного участка и создание инфраструктуры. "В случае развития жилмассивов на неподготовленных площадках застройщик тратится на формирование инженерной и социальной инфраструктуры. Чем меньше масштаб комплекса, тем дороже эта инфраструктура обойдётся в пересчёте на единицу полезной площади", — поясняет он. К полученной сумме нужно прибавить и маржу от 20%, с которой обычно работают девелоперы. То есть минимальный экономически обоснованный уровень цен для Киева составляет от 15 тыс. грн за квадратный метр, а для других городов-миллионников — от 12 тыс. грн.

Если гривна сохранит стабильность, уровень цен на жильё экономкласса не будет повышаться как минимум до конца года

Похожие цифры называют и специалисты по недвижимости. По словам управляющего партнёра агентства недвижимости Kiev Standard Олега Перегинца, минимальная себестоимость строительства в столице и городах-миллионниках для жилья класса "эконом" составляет 8 тыс. грн, класса "комфорт" — 10–12 тыс., "бизнес" — 20 тыс., "премиум" — 30–50 тыс. По мнению представителя компании KAN Development Анны Попруги, менее 20 тыс. грн за кв. м в качественно построенном доме жильё может стоить лишь на начальных этапах строительства, в случае расположения не в самых удобных районах или же при отсутствии пакета разрешительной документации.

По прогнозу коммерческого директора компании "Интергал-Буд" Анны Лаевской, если гривна сохранит стабильность, уровень цен на жильё экономкласса не будет повышаться как минимум до конца года. А стоимость бизнес- и премиум-квартир упадёт ещё на 10–15%. По её словам, некоторые девелоперы из-за отсутствия спроса на дорогое жильё уже сейчас предлагают скидку до 30% в случае полной оплаты стоимости квартиры.

Экономии ради

"Строительный рынок в наши дни держится на плаву в основном за счёт так называемого органического спроса — ситуации, когда жильё приобретают для собственных нужд в формате сделок-цепочек (одну квартиру продали, другую купили)", — отмечает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. Вложив средства в объект на стадии котлована, можно купить жильё на 25–30% дешевле, чем непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию.

Кроме того, если застройщик сам выполняет отделочные работы в большом жилкомплексе, они обходятся почти в два раза дешевле, чем при индивидуальном заказе. Поэтому, продав квартиру на вторичном рынке и инвестировав средства в новую недвижимость, можно значительно улучшить свои жилищные условия. Кроме того, квартиры под ключ, с готовой отделкой, особо актуальны для инвесторов, покупающих жильё для сдачи его в аренду. В этом случае оттенок плитки в ванной или модель смесителя менее важны, чем срок возврата инвестиций.

Не стоит бояться и покупки малометражек, так называемых смарт-квартир, поясняют девелоперы. Их сравнение с гостинками советских времён не совсем корректно. Качество современных новостроек заметно лучше, в том числе и за счёт повышения энергоэффективности. То есть эксплуатация нового жилья обойдётся на 30–40% дешевле. А благодаря рациональной планировке новое жильё более функциональное и комфортное, чем квартира аналогичной площади в старом доме.

То есть при ограниченном бюджете правильнее будет приобрести жильё меньшей площади, но в добротном доме, а не гнаться за метражом в ущерб качеству. "От качества постройки напрямую зависит стоимость ремонта и дополнительных затрат на замену окон, дверей, утепление, установку счётчиков и т. д. Иначе сэкономленные на покупке квадратного метра $100–150 уже в последующие два-три года придётся потратить на ремонт и коммунальные услуги", — поясняет юрист компании "Василь Кисиль и Партнёры" Александр Бородкин.

"Вложение в объект, построенный с применением современных энергосберегающих технологий, позволяет снизить затраты при эксплуатации на 30–40%"

quzikdikkiqxzglv

Анна Лаевская, заместитель коммерческого директора компании "Интергал-Буд"

Техника безопасности

При очевидных преимуществах по сравнению с покупкой жилья на вторичном рынке есть у "первички" и недостатки. Главный из них — высокие риски. В частности, на рынке до сих пор рекламируют "акционные" квартиры в домах одиозного столичного застройщика Анатолия Войцеховского. У возведённых им жилкомплексов проблемы с разрешительными документами, поэтому владельцы квартир не могут оформить их в собственность. Чтобы не похоронить свои сбережения в проблемной стройке, юрист компании Sayenko Kharenko Владислав Жабский советует тщательно проверять документацию. У застройщика должно быть разрешение на выполнение строительных работ и документы, подтверждающие право собственности, аренды или постоянного пользования земельным участком, и его должное целевое назначение — именно строительство многоквартирного жилого дома, а не гаражного кооператива или торгового центра. Кроме того, Жабский рекомендует убедиться в полномочиях продавца подписывать договоры с инвесторами и принимать оплату за квартиры. Это может быть договор о сотрудничестве, определяющий распределение долей в новостройке между заказчиком и генподрядчиком, устав или доверенность.

Не менее важно выяснить, насколько безопасны способы привлечения инвестиций в новостройку. Наиболее урегулированной на законодательном уровне и безопасной формой инвестирования в жильё считается вложение средств в так называемый фонд финансирования строительства (ФФС), который застройщики создают при банках. Для создания ФФС необходим полный пакет разрешительной документации на строительство. Также в этом случае минимизирован риск двойных перепродаж квартир. Однако инвестиции через ФФС не устраняют риск того, что стройка затянется на неопределённый срок.

На втором месте по надёжности, пожалуй, находятся целевые облигации. То есть застройщик выпускает ценные бумаги, которые приобретают инвесторы. "Для выпуска облигаций застройщику необходимо подтвердить право на земельный участок, получить всю разрешительную документацию на строительство или даже предоставить договор. Но при просрочке погашения бумаг инвестор, по сути, теряет право на получение недвижимости, приобретая лишь право на возмещение нанесённого ему ущерба", — говорит о нюансах юрист Spenser & Kauffmann Дмитрий Николов. По его словам, строительство через ФФС и целевые облигации из-за высоких дополнительных расходов могут себе позволить только крупные игроки.

Какой бы надёжной ни казалась стройка, нужно понимать, что любые инвестиции априори сопряжены с риском

Средние и мелкие строительные компании работают через менее надёжные схемы, такие как купля-продажа имущественных прав, купля-продажа закладной, инвестиционные договоры, форвардные договоры или заключение различного рода предварительных договоров. Зачастую подобные документы выписаны так, чтобы не оставить инвестору никаких возможностей отстоять свои права в случае невыполнения застройщиком обязательств. "Создаётся впечатление, что авторы договоров о продаже строящейся недвижимости вообще не имеют представления о юриспруденции. При этом покупателю не разрешается ни на шаг отступить от "типовых" форм договоров, какими бы они ни были", — возмущается Александр Бородкин.

Не менее важна и репутация застройщика. Надо убедиться в отсутствии многочисленных судебных разбирательств с инвесторами и наличии уже введённых в эксплуатацию объектов. "Проверяйте историю девелопера, смежных компаний и объектов. Мониторьте ход строительства, посмотрите, как шли дела на участке полгода назад и какова динамика работ. Прекращение активного строительства — первый признак финансовых проблем у девелопера, что в лучшем случае чревато неоднократным переносом сроков ввода дома в эксплуатацию", — советует Анна Попруга.

Уже перед покупкой стоит провести "разведку боем" и посетить отдел продаж. "Если он хорошо организован, менеджеры проявляют компетентность и дорожат своей репутацией, это косвенно указывает на надёжность застройщика", — подчёркивает Михаил Артюхов. Он советует обязательно задать вопрос относительно эксплуатационной организации и квартплаты. Если представителям застройщика сказать нечего, это косвенно указывает на ненадёжность компании.

Важен и масштаб проекта. По словам представителя компании ЧДР Галины Мартыненко, под реализацию комплексных проектов обычно закладывают большие мощности, которые устойчивы к ситуационным рискам. К тому же, если несколько очередей проекта уже введены в эксплуатацию, можно навести справки у жильцов.

Впрочем, какой бы надёжной ни казалась стройка, нужно понимать, что любые инвестиции априори сопряжены с риском. В случае приобретения жилья их можно полностью избежать, лишь покупая уже введённую в эксплуатацию недвижимость. Но и сэкономить за счёт привлекательной цены в этом случае вряд ли удастся.

Шило на мыло

Возможность "проапгрейдить" жилищные условия, продав квартиру в доме советских времён и инвестировав в новое жильё на ранних этапах строительства, привела к избытку предложений на вторичном рынке. Сейчас жильё в новостроях в среднем стоит немного дороже, чем в "обжитом" жилфонде. Но как уже говорилось, на первичном рынке довольно распространён демпинг — минимальные ценовые предложения застройщиков везде оказались ниже себестоимости строительства. То есть при готовности рисковать провернуть подобную сделку вполне возможно.

Киев

►Новостройки
Минимальная цена в базе объявлений: 10 тыс. грн за кв. м
Себестоимость строительства: 11,3 тыс. грн за кв. м
Средняя цена: 31,7 тыс. грн за кв. м (-3%)*

► Жильё советской постройки
Средняя цена: 29,7 тыс. грн за кв. м (-8%)*

Днепр

► Новостройки
Минимальная цена в базе объявлений: 7,6 тыс. грн за кв. м
Себестоимость строительства: 9,4 тыс. грн за кв. м
Средняя цена: 24,5 тыс. грн (-15%)*

► Жильё советской постройки
Средняя цена: 15,2 тыс. грн за кв. м (-13%)*

Одесса

► Новостройки
Минимальная цена в базе объявлений: 8,75 тыс. грн за кв. м
Себестоимость строительства: 9,26 тыс. грн за кв. м
Средняя цена: 23,7 тыс. грн за кв. м (+2%)*

► Жильё советской постройки
Средняя цена: 21,1 тыс. грн за кв. м (-13%)

Харьков

► Новостройки
Минимальная цена в базе объявлений: 8 тыс. грн за кв. м
Себестоимость строительства: 10,1 тыс. грн за кв. м
Средняя цена: 20,2 тыс. грн за кв. м (-10%)

►Жильё советской постройки
Средняя цена: 15,7 тыс. грн за кв. м (-13%)

Львов

► Новостройки
Минимальная цена в базе объявлений: 8 тыс. грн за кв. м
Себестоимость строительства: 9,6 тыс. грн за кв. м
Средняя цена: 19,7 тыс. грн за кв. м (-9%)

►Жильё советской постройки
Средняя цена: 23,1 тыс. грн за кв. м (-13%)

Автор:Мария Бабенко, ФОКУС