Дольщикам, доверившим деньги скандальному девелоперу Андрею Биржину, грозят крупные неприятности?

19 марта 2018

1673

Дольщикам, доверившим деньги скандальному девелоперу Андрею Биржину, грозят крупные неприятности?

И если информационные материалы о Биржине будут также «гаситься» через Сергиево-Посадский городской суд Московской области (председатель – Анатолий Лаврик, его зам – АнастасияГущина) либо другие ведомства, то шлейф скандалов и медийный интерес будут только нарастать. Журналисты продолжают выяснять схемы, связи и имена покровителей, благодаря которым некогда безвестный уроженец городка Шуя в Ивановской области в молодом возрасте получил доступ к миллиардным девелоперским проектам. В России, тем более, во втором по величине и политической значимости городе – Санкт-Петербурге (здесь бизнес Биржина чувствует себя особенно вольготно и шустрит во всю прыть), без мохнатой административной лапы такой предпринимательский взлёт практически нереален. В бизнес-схемах Биржин обычно партнёрствует со своим давним знакомым Дмитрием Коноваловым (ИНН 504206301348).

Суть претензий экспертного сообщества к парочке Биржина и Коновалова заключается, например, в том, что девелоперы любят нахватать побольше проектов, застолбить побольше стройплощадок, хотя реалистичность и гарантированность полноценной сдачи заявленных объектов остаётся под большим вопросом. Иными словами, тандем может попросту надорваться. При негативном развитии событий никому нет дела до Биржина и Коновалова (за их райски роскошную жизнь и офшорные запасы можно не беспокоиться). Опасения вызывает потенциальная проблема обманутых дольщиков, ведь в разрекламированные стройки Биржина вовлечены тысячи простых граждан, доверившихся «респектабельному» застройщику.

Прикупить квартиру в Санкт-Петербурге на кровно накопленные или, того хуже, ипотечные деньги в последние годы решаются жители многих регионов, в том числе из Уральского федерального округа. Желая всем им получить оплаченные квадратные метры надлежащего качества и в установленный срок, редакция  в порядке упреждения принимает сообщения и материалы о реальном финансово-хозяйственном положении на предприятиях Андрея Биржина и Дмитрия Коновалова. Если вы подозреваете своего застройщика в недобросовестности, жалуйтесь! Сигнализируйте о проблемных и успешных новостройках по адресам:[email protected], [email protected]

Ольга Смолина
«Компромат-Урал»

***

GLORAX DEVELOPMENT РАЗОЖГЛА СКАНДАЛ В ЖК «АНГЛИЙСКАЯ МИЛЯ»

В недавно достроенном девелоперской компанией Glorax Development Андрея Биржина и Дмитрия Коновалова комплексе «Английская миля» в Санкт-Петербурге разгорелся нешуточный скандал. Причиной стало желание застройщика навязать собственникам жилья свою управляющую компанию, которая ввела грабительские тарифы на свои услуги.

Жилой комплекс «Английская миля» стал первым законченным проектом молодой и неопытной девелоперской компании Glorax Development, созданной в 2013 году скандальным подмосковным предпринимателем Андреем Биржиным, которого ряд СМИ обвинял якобы в близости к криминальным кругам. К счастью, эти сведения не подтвердились, а ряд интернет-сайтов, распространявших эти недостоверные сведения, по решению близкого к девелоперу Сергиево-Посадского городского суда Московской области был запрещен на территории РФ.

На рынок Санкт-Петербурга Glorax вышла в 2014 году и уже сейчас она входит в топ-5 застройщиков северной столицы по объему заявленных проектов. По мнению экспертов, это объясняется не только активностью руководства компании, но и хорошими связями в Смольном.

В 2014 году Glorax Development  петербургскую компанию «Балтпродком» вместе с участком в 20 гектаров в Красносельском районе Санкт-Петербурга. На нем уже строился жилой комплекс «Английская миля» на 220 тысяч квадратных метров на Петергофском шоссе. На середину 2017 года была введена в эксплуатацию I очередь комплекса, где распроданы почти все квартиры, а в обоих корпусах II очереди этого жилого комплекса нераспроданными к лету прошлого года оставались порядка 450 квартир (две трети от общего числа). Раскупались эти квартиры достаточно медленно, а в июле 2017 года компании пришлось даже посулить клиентам 7 квадратных метров бесплатно в случае полной покупки. Тем не менее, можно считать, что «Английская миля» к началу 2018 года была более-менее заселена.

И вот сразу после этого начались проблемы. Застройщик выбрал для жильцов управляющую компанию ООО «УК "Уютный дом Василеостровский"». По закону такое допускается, но ровно до того момента, пока сами собственники жилья или администрация муниципального района не выберут себе управляющую компанию. 6 декабря 2017 года администрация Красносельского района Санкт-Петербурга подвела итоги такого конкурса: его победителем была признана управляющая компания ООО «УК "Содружество Регион"». При этом оказалось, что тарифы от второй УК существенно ниже, чем от навязанного Glorax «управленца».

Масла в огонь подлило некое «общее собрание», которое 15 декабря якобы оставило в силе полномочия УК «Уютный дом Василеостровский"». При этом выяснилось, что большинство собственников квартир даже не присутствовали на этом собрании! В жилом комплексе возник бунт собственников жилья, который осложнился тем, что девелопер перекрыл доступ в жилой комплекс представителям УК «Содружество Регион». Часть собственников жилья .

Можно, конечно, заподозрить компанию Андрея Биржина и Дмитрия Коновалова в типично российском отношении к потребителям — то есть, в банальном хамстве, но проблема на самом деле куда глубже. Clorax Development остро нуждается в финансировании. Компания в последние годы  по строительству жилья в Санкт-Петербурге. Речь идет о миллионах квадратных метров недвижимости и затратах в десятки, если уже не сотни миллиардов рублей. У компании уже сейчас не очень хорошо обстоят дела с финансами. Свидетельством острой нехватки свободных денежных средств у Биржина и его компаньонов стала попытка продажи ими подмосковной компании «Мосавтодор и партнеры», занимающейся «хлебным» бизнесом — строительством мостов и дорог. Об этом стало известно еще в апреле 2017 года, и до сих пор сделка не состоялась — нет покупателей. Финансирование новых проектов за счет банковского кредитования идет медленно, остались лишь надежды на продажи квартир «на котловане» в других жилых комплексах.

В частности, уже открыта продажа квартир в ЖК «Первый квартал» на Лиговском проспекте, где компания планирует застроить бетонными крольчатниками внушительные площади. Как считают потенциальные покупатели жилой недвижимости в северной столице, главная задача теперь — не попасть впросак с действиями застройщика, который может навязать собственникам свою управляющую компанию. Ведь она будет их грабить завышенными тарифами и пугать визитами мордоворотов-коллекторов. Девелоперам в условиях острого дефицита финансов без разницы, как доставать деньги: продажей виртуальных квартир, повышением тарифов для жильцов в уже построенных или привлечением дорогих банковских кредитов.

Алексей Фуголь
«Новая пресса»

***

Скандально известный в Петербурге девелопер Андрей Биржин из Glorax Development построит Северной столице сомнительную жилую недвижимость.

В Санкт-Петербурге в прошлом году стартовали продажи квартир в первом из проектов Андрея Биржина на Лиговском проспекте — в жилом комплексе (ЖК) «Первый квартал». Поскольку их динамика пока далека от запланированных объемов, в самой компании это уже вызвало скандал.

Виновниками были назначены ряд российских СМИ и независимых изданий, посмевших усомниться в разумности бизнес-стратегии девелопера. Для борьбы с ними застройщик привлек «карманный» Сергиево-Посадский городской суд Московской области, который и выдал вердикты о запрете ряда материалов в Интернете. Вероятно, после этого стоит ожидать вала заявок от благодарных покупателей на квартиры в жилых комплексах господина Биржина? Увы, скорее, этого не произойдет.

Подмосковный девелопер

В последние 3 года структура Андрея Биржина и его партнера, Дмитрия Коновалова, Glorax Development демонстрирует потрясающие темпы развития в Санкт-Петербурге. На 2018 год она умудрилась по цифровым показателям запланированного жилья и площади участков под застройку войти аж в ТОП-5 ведущих девелоперов северной столицы.

Это притом, что сама Glorax Development была создана лишь в 2013 году, а до прихода в Санкт-Петербург в 2014 году господин Биржин занимался мелким девелопментом в «опорном» для него Сергиево-Посадском районе Московской области. Успех в Санкт-Петербурге наблюдатели связывают с получением «административной крыши» от губернатора города Георгия Полтавченко.

Смысл же хаотичной и быстрой скупки Биржиным проектов и земельных участков в Петербурге прост: надо успеть до отмены действия закона о долевом участии создать как можно больший «земельный и проектный банк». Который потом можно с выгодой перепродать или просто заложить банкам. В октябре 2017 года стало известно, что его структура — Glorax Development, приобрела четвертый участок под застройку на Лиговском проспекте.

Как сообщило издание «Ведомости», комплекс зданий компании «Трансконтейнер» (входит в РЖД) и права аренды 18 гектаров земли на Лиговском проспекте в Санкт-Петербурге достались Glorax на безальтернативной основе. Кроме структуры господина Биржина других претендентов на эти активы не нашлось — на них висят довольно серьезные обременения, а их девелопмент потребует массы согласований.

«Низкий интерес к имуществу «дочки» РЖД представитель Российского аукционного дома объясняет тем, что у продаваемого участка много обременений. Потенциально он представляет большой интерес с точки зрения редевелопмента территории, но для реализации полноценного жилищного проекта необходимо с нуля разработать градостроительную документацию и внести изменения в Генплан, а учитывая то, что площадка расположена в исторической части Санкт-Петербурга, такая процедура займет весьма длительное время, объясняет он».

По оценкам специалистов, на этой территории зато можно построить от 250-270 до 600 тысяч квадратных метров жилья. Стоимость этой покупки составит 1,1 миллиарда рублей, а инвестиции в нее — 20 миллиардов рублей. Разрешение на застройку этого «пятна» девелоперы планируют получить в 2018-2019 годах.

Это не первое приобретение Андрея Биржина и его партнера по Glorax Development Дмитрия Коновалова в Санкт-Петербурге. Так в конце сентября Glorax Development закрыла сделку по покупке участка площадью 1,6 гектара на улице Тосина. Здесь будет построено более 40 000 квадратных метров жилых и коммерческих помещений.

Выход на строительную площадку намечен на IV квартал 2018 года. По соседству с ними у компании уже есть две площадки под два жилых комплекса бизнес-класса с коммерческими помещениями и подземным паркингом. Это ЖК «Первый квартал» на участке 2,8 гектара на Лиговском проспекте 271 (общая площадь проекта превысит 106 000 квадратных метров).

А также ЖК «Второй квартал» на Лиговском проспекте 232 на участке в 2,4 гектара (общая площадь недвижимости составит более 80 000 квадратных метров). Все эти проекты в Glorax Development успели пафосно объединить под брендом Ligovsky City, заявить о 40 миллиардах рублей инвестиций в него и стремлении «разорвать серый пояс Санкт-Петербурга»: — Ligovsky City — пилотный проект преобразования „серого пояса“ Санкт-Петербурга.

Уверен, что мы сможем в полной мере реализовать этот масштабный замысел и предоставить жителям города принципиально новое пространство. Одна из главных задач Glorax Development — создать многофункциональную, разнообразную и насыщенную среду, пригодную для жизни, работы, отдыха и творчества, — амбициозно заявил глава Glorax Group Андрей Биржин.

Не порвать бы штаны

Переустройство Лиговского проспекта — далеко не единственный мега-проект молодой компании Glorax Development в Санкт-Петербурге. Например, у компании есть проект ЖК бизнес-класса Golden City на намывных территориях Васильевского острова. Там на площади в 15 гектар будут построены 6 жилых кварталов-крольчатников общей площадью в 450 тысяч квадратных метров!

Инвестиции в проект, по словам Дмитрия Коновалова, составят не менее 30 миллиардов рублей (более 500 миллионов долларов). Кроме этого пафосного проекта у Glorax есть и более мелкие, но отнюдь не более прибыльные проекты. Некоторые из них «генерят» сотни миллионов рублей убытков.

Это полученные в 2015 году в «наследство» от обанкротившейся компании «Чесма-инвест» два проблемных жилых комплекса общей площадью 53 тысячи квадратных метров. Это ЖК «Твин Хаус» на 247 квартир, из которых в продажу поступит лишь 40%, остальное отойдет обманутым дольщикам (комплекс будет готов в 2018 году), а также ЖК «Мейн Хаус» на 403 квартиры.

Срок его ввода в эксплуатацию — 2019 год (в лучшем случае). Помимо этих «активов» компания Андрея Биржина получила в нагрузку ЖК «Шерлок Хаус», которым ранее безуспешно с 2000 года занимались «Чесма-инвест» и ПСМ «Классик». Стоимость этих проектов совокупно тянет на 3,5 миллиарда рублей, а убыток от них — на 300 миллионов рублей, по оценке господина Коновалова.

Единственный проект, «генерящий» хоть какой-то финансовый поток в Санкт-Петербурге у Биржина и Коновалова — это «Английская миля». Напомним, что в 2014 году Glorax Development приобрел петербургскую компанию «Балтпродком» вместе с участком в 20 гектаров в Красносельском районе Санкт-Петербурга. На нем уже строился жилой комплекс «Английская миля» на 220 тысяч квадратных метров на Петергофском шоссе.

На середину 2017 года была введена в эксплуатацию I очередь комплекса, где распроданы почти все квартиры, а в обоих корпусах II очереди этого жилого комплекса нераспроданными осталось порядка 450 квартир (две трети от общего числа). Раскупаются квартиры достаточно медленно, а в июле 2017 года компании пришлось даже посулить клиентам 7 квадратных метров бесплатно в случае полной покупки.

И на этом все, если не считать, что структуры Биржина строят в подмосковном городе Хотьково в 60 километрах от Москвы жилой комплекс эконом-класса «Олимп» общей площадью почти 60 000 квадратных метров за 2 миллиарда рублей. Продажи квартир в этом комплексе, который будет завершен окончательно в конце 2018 года, идут довольно вяло. Проще говоря, у компании уже сейчас не очень хорошо обстоят дела с финансами.

Свидетельством острой нехватки свободных денежных средств у Биржина и его компаньонов стала попытка продажи ими подмосковной компании «Мосавтодор и партнеры», занимающейся «хлебным» бизнесом — строительством мостов и дорог. Об этом стало известно еще в апреле 2017 года и до сих пор сделки не состоялось.

Возникает вопрос, а откуда Андрей Биржин и Дмитрий Коновалов возьмут полтора миллиарда долларов на завершение всех своих проектов в Санкт-Петербурге (если считать хотя бы сколько-нибудь реально)?

Какой ваш опыт?

Glorax Development — это новичок на рынке девелопмента России и до сих пор никому не понятно, откуда у нее вообще деньги. Считается, что эту компанию, как и «материнскую» Glorax Group в 2013 году основал выходец из группы Tekta (средней руки российская девелоперская компания, оперировавшая в Московской области) Андрей Биржин.

И сразу пообещал вложить миллиард долларов в проекты в области жилой недвижимости, 870 миллионов долларов в создание международной гостиничной сети, а также более 3 миллиардов рублей в создание собственной сети фитнес-салонов. Как не сложно догадаться, об инвестициях в гостиницы и фитнес-центры отцы-основатели Glorax давно помалкивают. Хвастаться нечем, кроме пафосных и крикливых заявлений за этим сотрясением воздуха ничего нет.

Сам Андрей Биржин до 2013 года работал в подмосковном девелопменте, а центр его активности находился в крошечном подмосковном городке Хотьково. Теперь «хотьковский паренек» с выдуманными миллиардами долларов, но очевидным административным ресурсом штурмует рынок северной столицы России. Не порвет ли он себе штаны?

Серый ад на Лиговке

Если внимательно посмотреть на уже опубликованные характеристики первых двух жилых комплексов от Glorax Development на Лиговском проспекте, то станет понятно, что потенциальным покупателям впаривают убогое, дешевое и низкосортное жилье. Под рулады о «разрыве серого пояса». ЖК «Первый квартал» объединит несколько монолитных зданий высотой до 13 этажей.

На участке размером 28 077 квадратных метров появится 106 000 квадратных метров недвижимости. Это примерно 1200 с лишним квартир в четырех жилых корпусах высотой в 10-11 этажей (спасибо, что не по 18 этажей). Правда, сразу засада — подземный паркинг рассчитан только на 816 автомашин и бесплатным, разумеется, не является. Где будут парковаться остальные автомобили — никому не известно. Девелопера это мало заботит.

Цены за такую недвижимость по нынешним меркам сложно назвать демократичными. Минимальная цена за квадратный метр — 85 000 рублей. Так, «однушка» площадью 24,5 квадратных метра обойдется в 2 523 500 рублей, а «двушка» площадью 57 квадратных метров — в 5 105 080 рублей.

Самый дорогой лот — это трехкомнатная квартира площадью 99,7 квадратных метров на 11-м этаже комплекса. Это «великолепие» стоит 9 249 957 рублей. Из инфраструктуры девелопер щедро обещает сделать подземный паркинг, фитнес-центр, детский сад на 75 мест. Это при общем населении комплекса в почти 5 тысяч человек!

Что можно сказать о локации проекта? Он находится в «серой», индустриальной зоне Санкт-Петербурга. Зелени практически нет. В 50-60 метрах от жилого комплекса — шумит и гудит оживленный Лиговский проспект. Метро «Боровая» рядом с ЖК обещают открыть в 2025 году (то есть, никогда).

Сейчас до действующих станций «Обводной канал», «Фрунзенская» и «Волковская» — 20-30 минут пешком. Так что будущим обитателям комплекса, которым окажется негде припарковать свою автолоханку, придется тренироваться в пробежках до сабвея. Все сладкие как патока и лживые речи девелоперов из их проспектов стоит выбросить без всякой жалости на помойку.

Никто не будет строить вот это (ибо это — дополнительные гигантские затраты, которые никак не отбиваются):

То есть, Биржин и Коновалов готовят Санкт-Петербургу обычные высотные дома-крольчатники с самым минимумом социальной инфраструктуры и практически без озеленения. Давайте говорить без обиняков.

В чем смысл?

Получается, что мутная подмосковная компания малоопытных девелоперов без серьезных финансовых ресурсов хватает кусками петербургскую землю, рисует небо в радужные краски, чтобы…

Правильно, чтобы привлечь под свои земельные активы банковское финансирование, выйти на котлован и начать продажу квартир (до введения изменений в законодательство о долевом строительстве в России). А затем… Как повезет. Наладится экономика в России, пойдут покупатели косяком — можно и достроить объекты.

Не вырастет нефть до 100-120 долларов за баррель, не «усмехнутся искандеры» — значит, проекты придется из-за нехватки покупателей замораживать, а финансовые средства уводить в офшоры. Банки в накладе не останутся, они получат свои залоги в виде земельных участков. А проиграют те физические лица, кто купит у Glorax Development квартиры в строящихся (как бы) жилых комплексах.

Насколько реалистичен прогноз о том, что ушлым Биржину и Коновалову не удастся собрать достаточного количества покупателей? Более чем — уже сейчас в северной столице первичный рынок жилья откровенно затоварен.

— У меня есть ощущение (я пока не могу подтвердить его цифрами, так как это очень трудоемкое исследование), что платежеспособного спроса, хотя он достаточно велик, перестает хватать. На каждый отдельно взятый проект приходится все меньше и меньше покупателей. Соответственно, застройщикам не хватает денег, чтобы спокойно и с комфортом финансировать строительство, — говорит генеральный директор компании Knight Frank Saint Petersburg Николай Пашков.

По его мнению, настоящего кризиса в девелопменте в России еще нет. Есть лишь всполохи молний и раскаты грома на горизонте. Буря придет чуть попозже. Пашков мрачно прогнозирует, что в ближайшие годы в Санкт-Петербурге на рынок будет выброшен огромный объем первичного жилья, что подействует угнетающе и на так уже волатильные показатели в сторону снижения цены.

Не говоря уже о том, будут ли у населения деньги, чтобы покупать очередные «инновационные» крольчатники?