Застройщики и банкиры не поделили сверхприбыли

Суть конфликта застройщиков и банкиров такова. В конце прошлого года в ряде крупных банков внезапно , что участие в льготных госпрограммах ипотеки для них убыточно. А посему взять льготные займы можно будет только на покупку жилья у застройщиков-партнёров. В партнёры банкиры записали лишь тех девелоперов, которые согласились оплачивать дополнительные комиссии – примерно 6–8% от суммы кредита.

Поведение банкиров, казалось бы, является вопиющим нарушением. Однако ни ЦБ, ни ФАС, похоже, привычно не обратили на это внимания. В ведомстве Эльвиры Набиуллиной лишь пространно заявили о снижении прозрачности рынка и ослаблении конкуренции. А антимонопольщики констатировали получение жалоб на действия банков и обещали их рассмотреть «в установленном порядке».

Первым идею введения дополнительных комиссий с застройщиков-партнёров начал обкатывать «Сбер». Кредиты по льготным ставкам – речь идёт об ипотеке с господдержкой, семейной, дальневосточной, арктической и IT-ипотеке – в организации Германа Грефа выдаются только на те объекты, застройщики которых участвуют в программе субсидирования. Если же девелопер не готов поделиться с банком, то проценты по ипотеке начинаются от 15,6% годовых.

Похожим образом свои ипотечные программы изменили ВТБ, Альфа-Банк и ПСБ. Заметим, что на них приходится львиная доля всего ипотечного рынка кредитования. Так что де-факто оказалось, что программы льготной ипотеки, запущенные государством и работающие за счёт бюджета, отныне работают по установленным банкирами правилам!

Примечательно, как банкиры объяснили своё поведение. «Наша рентабельность по ним (по льготным кредитам. – Ред.) в последние месяцы и так была около нуля, а с 23 декабря стала отрицательной. У других крупных игроков ситуация аналогичная», – пояснил зампред правления банка ВТБ Георгий Горшков.

Дату 23 декабря банкиры вспоминают не случайно – с этого дня предельная величина субсидий, которую банки получали от государства в рамках льготных программ, снизилась на 0,5 п.п. Это стало уже вторым снижением – в сентябре 2023 года субсидию также понижали на 0,5 п.п. Как получилось, что снижение на 0,5% привело к требованиям выплатить 7%? Как во многих других случаях, банкиры решили не объяснять.

Кстати, почему банкиры говорят об отрицательной рентабельности? Поясним: в рамках программ льготной ипотеки государство компенсирует банкирам разницу между ключевой ставкой ЦБ и льготной ипотечной ставкой, плюс прибавляет к этому дополнительные 1,5% (до сокращений сентября – декабря размер прибавки составлял 2,5%). И это при том, что в рамках эскроу-счетов банкиры работают только с проектами, в которые девелоперы закладывают, по оценкам экспертов, как минимум 20-процентную рентабельность. Можно ли после этого говорить об убытках?

«Мы предлагаем вернуть размер субсидии кредиторам на 1 процентный пункт, до значения в 2,5 процентных пункта, что сделает развитие рынка предсказуемым и понятным для всех участников», – уже выдвинули свои требования в ВТБ. Если же государство не даст денег из бюджета, расплачиваться придётся застройщикам.

«Эта ситуация вынуждает девелоперов компенсировать потери маржинальности за счёт наценок на квартиры, – отмечает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. – Думаю, что ФАС признает чрезмерно жёсткую политику кредитных организаций неправовой. Впрочем, на мой взгляд, изначально именно государство намерениями ускорить сворачивание льготной ипотеки подтолкнуло банки к таким действиям».

Одними из первых громкие протесты против новых условий банкиров заявили в компании Setl Group, объявив, что приостанавливают все сделки со «Сбером», ВТБ и Альфа-Банком. Однако через несколько дней жёсткая риторика сменилась – компания сообщила, что ведёт переговоры с банками. «В ноябре прошлого года Setl Group заняла у ВТБ 4 млрд рублей, в «Сбере» – 3,4 млрд рублей, а в Альфа-Банке – 13 млрд рублей. Условия контрактов (очевидно, имеются в виду кредитные договоры. – Ред.) могут быстро поменяться не в сторону девелоперов», – выдвинули версию миролюбивого тона застройщика авторы телеграм-канала «Домострой».

Ещё одним бунтовщиком  ГК ПИК. В Циан.Журнале сообщили о том, что застройщик отказался от работы по льготным программам «Сбера». На официальном сайте ГК ПИК в разделе «Ипотека с господдержкой» действительно прописаны ограничения. В частности, сообщается, что программа недоступна с ипотекой Сбербанка, а также с ипотекой ВТБ по ряду программ. Впрочем, скорее всего скоординированно бойкотировать банкиров застройщики не смогут. «Учитывая, что банки, озвучившие новые условия, входят в перечень основных игроков на рынке, нам сложно будет не участвовать в этих «партнёрских» программах. Но совершенно однозначно мы будем стараться переориентировать поток клиентов на те банки, которые работают без дополнительных комиссий (не сказать поборов). Полагаю, так же поступят и многие другие наши коллеги, первые звоночки уже есть», – рассуждает гендиректор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.

Закономерным итогом нынешнего противостояния банкиров и застройщиков станет очередной виток роста цен на жильё. Так, по прогнозам компании Dolgov pro, цены в новостройках в Мос­ковском регионе вырастут на 8–13%. Дорогие ипотечные кредиты покупателям будут не по карману, так что спрос рискует обвалиться на 25–30% по итогам года.

Учитывая, что уже сегодня на рынке наблюдается затоваривание, логично было бы предположить не рост, а снижение цен. Однако, вопреки очевидной логике, этого скорее всего не произойдёт. «Увеличатся сроки продаж квартир, медленнее будут наполняться эскроу-счета. Но крупный девелоперский проект реализуется три-пять лет, а период дорогой ипотеки скорее всего окажется сравнительно коротким, – полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. – Напомню, что ни пандемия, ни события 2022 года не обрушили рынок. Действительно, в период снижения ипотечного спроса будет труднее сводить финансовые модели, но в целом это не создаст каких-то непоправимых последствий для отрасли».

Дополнительную прочность девелоперам придаёт то, что большинство крупных участников рынка в той или иной степени или аффилированы с банками, или зависимы от них из-за кредитных обязательств. По факту получается, что потенциально банкротство крупного девелопера может угрожать стабильной работе и крупного финансового игрока. Так что в случае чего государство скорее всего не допустит подобного негативного сценария.

«Система проектного финансирования способствует стабильному развитию рынка и препятствует массовому банкротству застройщиков, – подтверждает Дмитрий Голев. – Однако отмена льготной ипотеки, вероятно, вынудит массовых застройщиков снизить темпы вывода на рынок новых проектов».

Парадоксально, но факт: проблема недоступности жилья для простых покупателей вообще оказалась вне круга обсуждаемых вопросов. Банкиры переживают за пересыхающие денежные потоки, а девелоперы не хотят делиться прибылью. При этом вопрос снижения цены на новостройки вообще не находится на повестке дня. Оно и понятно: пока есть возможность получать сверхприбыли, и банкиры, и застройщики стараются выжать из ситуации максимум.

Говоря об убыточности льготных ипотечных программ, банкиры откровенно лицемерят. По итогам минувшего года прибыль российского банковского сектора приблизится к рекордным 3 трлн рублей (Сбер отчитался о рекордной чистой прибыли в 2023 году, которая составила почти 1,5 трлн рублей – это в 5 раз превышает прошлогодние показатели банка!). Немалую лепту в эту астрономическую сумму внесли именно ипотечные кредиты.

В ЦБ этот очевидный факт констатировали ещё по итогам второго квартала 2023 года. В отчёте «Банковский сектор» отмечается, что ипотечный портфель банкиров вырос на 16%. При этом в дальнейшем в течение года этот рост продолжился. Так, только в августе ипотечный портфель увеличился на существенные 3,7%.

При этом подавляющее большинство ипотечных кредитов выдавалось именно в рамках льготных госпрограмм – рыночное ипотечное кредитование, по сути, исчезло начиная с «ковидного» 2020 года. Кредитный бум позволил банкам получить высокую прибыль от процентов по кредитам и комиссий за операции. Вклад в общую прибыль банкиров от этого за восемь месяцев прошлого года составил более 80%.