Незаметные бенефициары: кто выиграет от конфликта крупных банков с застройщиками

К кому пришли за кредитами

Банки, которые не ввели комиссии для застройщиков за доступ к госпрограммам ипотеки и не решились на ужесточение условий для заемщиков, наблюдают рост числа заявок от клиентов в первые недели января. «Количество ипотечных заявок в банке с начала этой недели увеличилось почти вдвое к аналогичному периоду декабря прошлого года», — сообщил Forbes заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков.

В начале января число заявок на ипотеку на новостройки в УБРиР, поступающих в среднем за день, выросло более чем на 30% по сравнению с аналогичным показателем сентября, который стал самым активным месяцем с точки зрения спроса клиентов в прошлом году, и более чем вдвое — по сравнению со всем январем 2023 года, сообщил представитель банка.

По прогнозам управляющего директора центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Анны Бусловой, результатом сложившейся на рынке ипотеки ситуации станет частичное перераспределение спроса клиентов в пользу тех банков, которые готовы продолжать работу по госпрограммам без дополнительного субсидирования ставки со стороны застройщика или покупателя.

Фиксируют изменения и другие участники рынка. Так, цифровая платформа «Сделка.РФ», которая агрегирует данные о заключенных онлайн сделках купли-продажи жилья с использованием ипотеки от 28 банков и 120 застройщиков в 50 регионах, ссылаясь на собственные данные утверждает, что в начале января банки, которые выдают льготную ипотеку без комиссий для застройщиков и других ограничений, нарастили число регистраций сделок. «Лидеры 2022-2023 годов на платформе — они практически те же самые.

Это топ-5 банков страны. И что происходит в первые полторы недели после того как застройщики начали работать в новых реалиях. У нас существенно сокращается доля лидеров 2023 года. В лидеры выходит банк Дом.РФ, который заявил, что не будет требовать субсидий с девелоперов. Появляются новые лидеры — банки из топ-20: Абсолют Банк, УБРиР, Совкомбанк», — рассказала в ходе заседания комиссии РСПП по жилищной политике 18 января директор по развитию платформы Ольга Сидоренко.

По данным «Сделка.РФ», в январе банк «Дом.РФ» увеличил долю на платформе с 12% в декабре до 22% в январе, Абсолют банк впервые попал в пятерку лидеров онлайн-регистраций с долей 13%, УБРиР – с 10%, Совкомбанк — с 7%. Доля ВТБ на платформе упала с 28% до 13%, а лидер рынка Сбербанк и вовсе покинул пятерку лидеров по сделкам на платформе.

Forbes отправил Сбербанку, ВТБ, Альфа-банку и ПСБ запрос о том, как изменилось число заявок на ипотеку после введения ими ограничений. 

Переток клиентов, желающих купить квартиру в новостройке по льготным программам, от лидеров рынка к банкам из топ-20 стали замечать и риелторы. «Перераспределение спроса в сторону банков, отказавшихся вводить дополнительные комиссии для застройщиков при выдаче льготных ипотечных кредитов, вполне предсказуем, когда часть крупных застройщиков открыто выступила против такой инициативы банков. По нашим подсчетам, оплата таких комиссий для застройщиков стоила бы в среднем около 5-7% от цены продаваемого объекта недвижимости», — говорит замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. В таких условиях застройщикам выгодно переориентировать продажи квартир в ипотеку на банки, которые готовы выдавать льготные кредиты без дополнительных комиссий, считает она.

Новости по теме: Губернатор добазарился с «Саянскхимпластом»: из офшора достанут 200 миллионов

Тенденцию увеличения числа заявок в банках, которые не ужесточили условия для заемщиков и не вводили требований по субсидированию ипотеки, наблюдают и в «Русипотеке», говорит ее главный эксперт Сергей Гордейко. По его мнению, вполне вероятно, что в ближайшее время небольшие банки могут заявить о росте продаж ипотеки в два или даже в три раза, однако их емкость на рынке ипотеки невелика и существенно не изменится, считает он. «Их десятки и сотни выдач останутся несопоставимыми с десятками тысяч выданных ипотечных кредитов, которые могут позволить себе лидеры рынка.

Главным фаворитом этой гонки может стать банк «Дом.РФ», который может занять устойчивое третье место по доле на ипотечном рынке и как финансовый институт развития в жилищной сфере будет поддерживать рынок ипотеки в кризисное время», — заключает Гордейко. В связи с тем, что начата официальная дискуссия про перераспределение лимитов по льготной ипотеке в пользу тех банков, которые не требуют субсидирования от застройщиков, не исключено, что эта тенденция ускорится, предполагает эксперт.

Среди банков выиграют те, кто сможет с одной стороны снизить собственные риски даже в условиях сокращающегося субсидирования, с другой — смогут предложить рынку варианты с минимальным ростом дополнительных затрат, как со стороны девелоперов, так и со стороны заемщиков, уверена Татьяна Решетникова.

Почему стал возможен переток

В конце декабря лидер ипотечного рынка Сбербанк заявил, что с 11 января будет выдавать заемщикам ипотеку на покупку квартиры в новостройке по госпрограммам «Господдержка», «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», «Ипотека для IT» лишь при условии покупки жилья у аккредитованных застройщиков, которые участвуют в программе субсидирования. Если квартира в выбранной новостройке не входит в перечень субсидируемых объектов, клиент сможет оформить кредит по рыночной ставке. С 12 января аналогичные ограничения ввел ВТБ. Затем их примеру последовали Альфа-банк, ПСБ, Росбанк. 

В этот же период банк «Открытие» прекратил выдачи по собственным программам ипотеки, АТБ повысил ставки по льготной, арктической и дальневосточной ипотеке. РСХБ стал выдавать льготную, дальневосточную и арктическую ипотеку лишь зарплатным клиентам, а выдачи семейной и льготной ипотеки стали возможны для клиентов «с улицы» лишь при сумме кредита от 10 млн рублей, говорится в мониторинге «Дом.РФ». Газпромбанк продолжает выдавать льготные ипотечные кредиты лишь зарплатным клиентам. Совкомбанк установил по всем госпрограммам минимальный первоначальный взнос 50% от стоимости квартиры. 

Банки, которые объявили о выдаче льготной ипотеки только при условии субсидирования процентной ставки застройщиком, сделали это после того, как в конце декабря вступили в силу новые условия льготных ипотечных программ, по которым государственные субсидии для банков-кредиторов снижались. В условиях снижения госсубсидий, макронадбавок ЦБ и лагов с поступлением бюджетных денег после выдач льготных кредитов участие в программах льготного ипотечного кредитования стало для банков убыточным, рассказал на заседании комиссии РСПП по жилищной политике 18 января исполнительный директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Артем Герасимович.

«Банк — это экономический субъект, целью которого является прибыль, мы должны соблюдать определенную норму рентабельности и должны работать в плюс. Поэтому нерентабельные выдачи с отрицательной доходностью мы для себя не рассматриваем. Поэтому развилка стояла очень простая — либо мы на рынке господдержки видим падение на 80%, либо все-таки какой-то инструмент компенсирующий, который позволит поддержать рынок». При условии субсидирования ставки застройщиками выдачи льготной ипотеки упадут в первом полугодии 2024 года только на 37% по сравнению со вторым полугодием 2023 года, а не на 82%, как могли бы без субсидий, оценил Герасимович. Вариантом решения проблемы могло бы стать возвращение к прежнему размеру госсубсидий кредиторам, говорил 17 января зампредправления ВТБ Георгий Горшков. Но Минфин указал, что сейчас не рассматривает этот вариант.

И Минфин, и ЦБ считают, что условия банков для застройщиков приведут к искажению конкуренции на ипотечном рынке. Банк России указывал, что ситуация в итоге приведет к повышению стоимости жилья на первичном рынке, так как застройщики будут перекладывать растущие издержки на покупателей. Глава «Дом.РФ» Виталий Мутко допустил, что лимиты по льготной ипотеке будут перераспределены в пользу тех банков, которые не вводили ограничений для застройщиков.