Как строительство ЖК «Резиденция Сколково» привело к посадкам бывших топов ГК «Абсолют»

17 января 2022

2835

Как строительство ЖК «Резиденция Сколково» привело к посадкам бывших топов ГК «Абсолют»

Уже осужденные, участники девелоперского проекта свою вину не признают. А может быть, не осознают?

Мы попытались распутать этот клубок девелоперов, где, похоже, серые схемы строились параллельно несколькими сторонами, приведя к серьёзной неразберихе. Играли на повышение цен, а получились реальные сроки.

Время на размышление

ЖК «Резиденция Сколково» может стать лидером российского жилищного рынка по числу руководителей компаний, причастных к застройке, отправившихся за решётку. Тверской районный суд Москвы приговорил к 3 годам колонии бывшего гендиректора ЗАО «Российская девелоперская компания» (РДК) Дмитрия Карьянова, к 4,5 годам колонии бывшего гендиректора и учредителя компании ООО «Раст» Михаила Оглоблина и к 8 годам колонии бывшего гендиректора АО «Национальная девелоперская компания» (НДК) Константина Ремизова.

В руководстве «Абсолюта» решили, что деньги группы были похищены в результате взаиморасчетов между Оглоблиным, Карьяновым и Ремизовым. Изначально потерпевшие называли сумму более 500 млн рублей, позже претензии снизились до 292 млн. Адвокат ООО «Группа Абсолют» Сергей Панченко , что «обвинение является полностью доказанным проведенными по делу экспертизами и другими собранными следствием доказательствами, в том числе показаниями самих обвиняемых, признавших в ходе следствия совершение противоправных действий в отношении Группы «Абсолют». По мнению адвоката, схема хищений заключалась в завышении стоимости строительства и выводе образовавшейся разницы за рубеж с использованием счетов оффшорных компаний.

Осужденный Константин Ремизов утверждает в своих показаниях, что «следствием и проведенными экспертизами установлено, что ООО «Группа Абсолют» договорных отношений с юрлицами, участвовавшими в строительстве, не имело, финансирование не производило, акционером организаций, участвовавших в строительстве, не являлось и доходов от продажи квартир не получало». Представляющий интересы Ремизова, адвокат Борис Федосимов добавляет: «Сумма в размере 201 млн рублей, которую следствие считает похищенной в виде дивидендов, сложилась в результате арифметических сложений различных цифр, которые были просто подставлены экспертами по просьбе следователя в уже заданные формулы».

Но не могло же следствие признать одну из сторон этого конфликта потерпевшей, не имея на то совсем никаких оснований! В чём тогда дело?

Муть и суть

История эта началась в 2011 году, когда ООО «Группа Абсолют» решило возвести на принадлежащих ему через ЗАО «Заречье» им. Кушнарева землях в Одинцовском районе два многоквартирных жилых дома и детский сад – ЖК «Резиденция Сколково», статусный проект, сочетающий в себе преимущества городского и загородного жилья. Выбор компании-застройщика пал на фирму «Раст», принадлежащую девелоперу Михаилу Оглоблину, может быть, благодаря его матери, советнику губернатора Подмосковья Марины Оглоблиной.

10 октября 2011 года, когда было выдано разрешение на строительство первой очереди, Марина Евгеньевна работала еще в московских госструктурах, связанных со строительством. В марте 2013-го она перешла в правительство Московской области, на должность министра строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства. Это важно, поскольку Группа «Абсолют», которую контролирует ее председатель совета директоров Александр Светаков, уже тогда считалась одним из крупнейших землевладельцев именно Московской области с объемом земельного банка, по разным оценкам, в 20 000–30 000 га. Сейчас среди ее крупнейших проектов «Переделкино Ближнее» и «Первый Московский» в Новой Москве.

Мир тесен, как говорится, а Московская область и того теснее. Так или иначе, Михаил Оглоблин, сын Марины Оглоблиной, был выбран для реализации проекта застройщика ЗАО «Заречье» им. С.А.Кушнарева, за которым стояла ГК «Абсолют». Косвенно на это указывает один из материалов , посвященных «Абсолюту»: «Работать на подмосковном рынке земли в то время было небезопасно. К примеру, район бизнес-класса «Резиденции Сколково» строится на землях одинцовского совхоза «Заречье» им. Сергея Кушнарева — Кушнарев, бывший директор, был убит в 1990-е в своем подъезде. Директор совхоза «Московский», на территории которого строится проект «Град Московский», много лет ходил с охраной».

Но, как оказалось, Оглоблин сам не смог профинансировать строительство и привлёк для этого бывших топ-менеджеров, вышедших из структур «Абсолюта»: и у РДК, и у НДК, где Карьянов и Ремизов работали гендиректорами, в соучредителях было ООО «Группа компаний Абсолют».

Можно предположить, что господа Карьянов и Ремизов решили попробовать свои силы в самостоятельном бизнес-проекте. Не исключено, что они решили воспользоваться некоторыми тайнами «Абсолюта», например, знанием реальной стоимости застройки одного квадратного метра. Возможно, бывший босс решил наказать их именно за это, после дальнейшего развития событий.

Со слов осужденных девелоперов, их договоренности заключались в предоставлении займу г-ну Оглоблину до завершения строительства. По окончании строительства был произведен расчет в сумме 400 млн рублей. Казалось бы, тема закрыта, «Абсолют» ни при чём.

Но, вопреки приведенному выше высказыванию г-на Ремизова, ГК «Абсолют» в процессе строительства всё же присутствовала. Так в «Разрешении на ввод в эксплуатацию от 15.10.2015 года» в перечне подрядчиков  указано ЗАО «Национальная девелоперская компания» (ИНН 5032124664), доля в 50% которой принадлежит ООО «ГК Абсолют». Техническим заказчиком там значится ООО «Кватро», принадлежащее Михаилу Оглоблину, а генеральным подрядчиком – ООО «Стройремстиль», где Михаил Оглоблин был гендиректором, а потом (при ликвидации) конкурсным управляющим.

Если учесть, что и участок под строительство опосредованно принадлежит ГК «Абсолют», получается, Оглоблин строил ЖК на земельном участке «Абсолюта», на деньги, полученные от одной из структур «Абсолюта», которыми с собой же и поделился?

Ниже рынка

Осуждены менеджеры якобы за махинации с домами первой очереди ЖК «Резиденция Сколково». Ввод в эксплуатацию этих домов состоялся в 2016 году, тогда же Оглоблин вернул Карьянову и Ремизову привлеченные средства. В чём криминал?

К сожалению, суды не опубликовали своих решений на официальных ресурсах. Судя по всему, «Абсолют» считает, что стоимость строительства была искусственно завышена, то есть, как следствие, денег было привлечено меньше, чем в отчетности. Это значит, что передачи денежных сумм при займе фактически, может быть, не происходило. Получается, Оглоблин, Карьянов и Ремизов фиктивный заём перекрыли реальными деньгами (возвратом 400 млн), то есть сняли «пенки», положенные «Абсолюту»? Возможно, топ-менеджеры злоупотребили своей осведомленностью и пониманием разницы между отчетностью и фактом.

Неужели «Абсолюту» стройка реально обходится в 18 000 за 1 кв.м? Согласно  Единой информационной системы жилищного строительства, себестоимость строительства 1 кв.м жилья в Московской области обходится в 45,9 тысяч рублей. При этом бывает, застройщики, продавая жильё государству по различным социальным программам, сетуют на низкие закупочные цены (согласованные, кстати, с официальной статистикой), мол, не покрывают затрат.

Но вернемся к составу преступления. Как получилось, что почти в это же время, в октябре 2016 года, Светаков лично одолжил Карьянову 85 млн рублей, которые потом вынужден был  через суд? Как дать 85 млн человеку, который, якобы, причастен к выводу средств из проекта? 85 млн – это не тысяча рублей до зарплаты. Карьянов уверял, что реальной передачи средств не было… Идеальная месть?

Собственнику земельного участка, как правило, достается не более 15% от стоимости реализации проекта. Как правило, расчет происходит квадратными метрами. Учитывая, что проект был успешно реализован, вряд ли Оглоблин со товарищи не выплатили бы эти 15%.

Обвинение в том, что стоимость квадратного метра строительства должна была составить 18 тысяч рублей, а оказалась 36 тысяч, о котором пишут некоторые СМИ, вообще вызывает недоумение: «Согласно выводам экспертов, квадратный метр жилья в Сколково должен был стоить строителям максимум 18 тыс. руб., а обошелся в 36 тыс. руб. Следствие посчитало, что затраты на строительство были завышены вдвое, проигнорировав при этом рекомендации Минстроя по этому району, отталкивавшегося от стоимости строительства 42 тыс. руб. за квадратный метр».

С одной стороны, строители жалуются на низкую маржинальность бизнеса, с другой стороны, эксперты говорят о стоимости квадратного метра жилья в 18 тысяч рублей. Сейчас квартиры в ЖК «Резиденция Скоково» стоят, примерно от 220 тыс. руб. за 1 кв.м. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) от 22 декабря 2016 г.  г. Москва «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2017 года» стоимость 1 кв.метра жилья в Московской области была определена в 54 479 рублей, а не 42 000… Чудеса, да и только!

Отработанная схема?

Мы обратили внимание, что, по информации , в 2014 году, Группа компаний «Абсолют», предоставив земли под застройку ЖК «Люберцы-15» общей площадью около 210 000 квадратных метров группе компаний «Самолет Девелопмент», выкупила все 8 корпусов через подконтрольную управляющую компанию «Эверест эссет менеджмент». Конечно же, с целью заработать на реализации.

«По такой же схеме будут реализовываться и другие проекты «Самолет девелопмента», — продолжают «Ведомости». Это 300 000 кв.м в ЖК «Люберцы-16» и 106 000 кв.м. в ЖК «Внуково-16», планируемого к строительству у деревни Ликово в Новой Москве. Условия просты: застройщик получает участок под строительство с условием получения фиксированного процента прибыли на стадии окончания строительства, а «Абсолют» занимается продвижением, раскруткой проекта и имеет возможность увеличить конечную цену проекта по отношению к стандартным ожиданиям.

«Абсолют», предположим, понимает, что в большинстве случаев с поставщиками стройматериалов и подрядчиками можно рассчитаться квадратными метрами (уже по рыночной цене), сэкономив таким образом до 50% бюджета, при этом в отчетах о закупках могут проходить полные суммы. Такие цены нам показывает и официальная отчетность, что в чём-то закономерно. Кому какое дело, как ты рассчитался, важны цифры. Может быть, так 18 000 могут превратиться в 36 000? Может быть, в таких нюансах и скрыта суть конфликта между Группой в лице Александра Светакова и Андрея Косолапова и исполнителями Оглоблиным, Карьяновым и Ремизовым? Последние пытались провести траты по рыночным ценам за квадратный метр, а «Абсолют», возможно, пересчитал, где возможно, эти же квадраты по себестоимости.

Версия № 2

Можно предположить, что аналогичный план у «Абсолюта» существовал и в отношении первой очереди ЖК «Резиденция Сколково» (а такие вещи обсуждаются, как говорится, на берегу). При этом Ремизов и Карьянов, предположим, посоветовали Оглоблину отказаться от передачи жилья высокой степени готовности «Абсолюту», в обход возможных договоренностей, не подкрепленных договорами. Тогда пазлы начинают складываться. Тогда недополученная «Абсолютом» прибыль могла бы составить сотни миллионов рублей, за что кто-то должен был бы понести наказание.

Высказанная выше версия в какой-то мере оппонирует «Абсолюту», но есть еще одна, более прямолинейная, на которую нельзя не обратить внимания. Подчеркнем, что на сегодняшний день решения судов, где бизнесменам были вынесены меры наказания, не опубликованы. Поэтому нам пришлось использовать информацию из открытых источников и общаться с людьми из строительного сообщества, которые с профессиональной точки зрения могли высказать свои догадки.

Вторая, даже более вероятная версия, выглядит так: получив заём от Ремизова и Карьянова, якобы на строительство, Оглоблин вывел большую часть этих средств в оффшоры через оплату услуг существующих только на бумаге подрядчиков. Позже ему потребовалось содействие «Национальной девелоперской компании», которая получила живые деньги, от продажи некоторых квартир в виде возврата кредита. А узаконить всё это в таком случае было бы удобно, завышая цену строительства. Выходит, опытный менеджер придумал схему, но застройщик решил любой ценой вернуть «своё»?

В итоге, в этой истории положительных героев как бы и нет. Сложные схемы с сокрытием бенефициаров, с расчетами через оффшоры, возможные переговоры на уровне крутых посредников, порой, с игнорированием договоренностей в угоду наживе, позволяют оставаться в отрасли на первых ролях людям, не чистым на руку. Действия «Абсолюта» похожи на попытку проучить бывших любимчиков, вдруг решивших начать жить самостоятельно, да еще использовать накопленный опыт и вложенные в них знания. Возможно, основатель компании, зная свой нрав, и название выбрал «Абсолют», не позволяющее довольствоваться полумерами и полутонами.