Минстрой залезет в карман сдающим жильё

21 декабря 2021

2834

Минстрой залезет в карман сдающим жильё

Согласно законопроекту Минстроя планируется разработка и создание государственной информационной системы (ГИС), в которой все арендодатели будут обязаны регистрировать договоры на аренду квартир, апартаментов и машиномест. Вся информация о договорах, сроках их действия, размере арендной платы, а также вносимые изменения должны быть отражены в ГИС в течение 30 дней с момента заключения договора. Оплата аренды также должна будет производиться через электронную платформу – для этого предполагается разработать специальное онлайн-приложение.

Разработать подобную систему президент поручил в конце августа. Аргументы «за» звучали так: по экспертным оценкам, ежегодно официально заключается не более 5–10 тыс. договоров аренды. То есть в легальном секторе находится от силы 1,5–2% рынка. Потери бюджета от неуплаченных налогов оцениваются в 162 млрд рублей в год. Ну и почему государство должно проходить мимо этих денег?

Что интересно: не далее как в сентябре этого года Минстрой  ввести налоговый вычет за аренду квартир в рамках госпрограммы по обеспечению доступным и комфортным жильём. Однако Минфин это предложение ведомства Ирека Файзуллина отклонил. «В сегодняшних условиях, когда регионы борются с последствиями пандемии, у них и так тяжело с доходами, это будет слишком сокрушительный удар по их бюджетам. Как вы знаете, НДФЛ зачисляется в доходы субъектов», – заявили тогда в Минфине. Ну да, ну да, зато у граждан с деньгами всё отлично…

Впрочем, если речь шла про налоги с 1,5% белого рынка аренды, то они едва ли как-то могли помочь наполнить региональные бюджеты. Более того, даже если гипотетически представить, что государству удастся собрать обозначенные 162 млрд рублей неоплачиваемых сегодня налогов, то эта сумма вовсе не окажется спасительной для дырявых региональных бюджетов. По данным всё того же Минфина, в 2020 году совокупный дефицит бюджетов регионов составил 762,2 млрд рублей. И это уже с учётом межбюджетных трансфертов, составивших 3,7 трлн рублей, на 10% увеличивших доходы региональных бюджетов. На фоне этих цифр призрачные налоговые поступления в размере 162 млрд от аренды выглядят не очень внушительно. Хотя, как говорится, с паршивой овцы хоть шерсти клок?

Зато сама разработка и создание ГИС сулят куда более радужные перспективы. Так, замглавы Минстроя Никита Стасишин уже заявил, что новая система будет принадлежать государству, а вверенное ему ведомство выступит оператором этой системы. Также к участию планируется привлечь некий пул инвесторов, в числе которых уже был назван «ДОМ.РФ». По экспертным оценкам, затраты на разработку системы составят более 1 млрд рублей, а её эксплуатация будет обходиться в 100–200 млн рублей ежегодно. Как видим, деньги весьма немалые.

Появление на сцене «ДОМ.РФ», возглавляемого Виталием Мутко,  тем более знаково, если учитывать, что именно г-н Мутко является автором очередного нацпроекта по доступности жилья. И именно стараниями всё того же г-на Мутко, как уже неоднократно  «Наша Версия», жильё в России за последнее время стало не более, а менее доступно. Сам «ДОМ.РФ» при этом не бедствует: по итогам прошлого года чистая прибыль корпорации составила более 26 млрд рублей. Теперь к ним прибавится ещё и «копеечка» от ГИС.

Что же до декларируемого обеления рынка, то, по мнению экспертов, система ценой в миллиард этому поможет вряд ли. «Запуск ГИС может привести к обратному эффекту: при не слишком понятной системе оформления аренды объём серой зоны может, наоборот, увеличиться», – считает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка. Действительно, какая выгода арендодателю от регистрации договора в государственной системе? Его интересы это не защитит, а вот деньгами делиться придётся.

Очевидно, что расходы арендодатели переложат на съёмщиков жилья. При этом надо учитывать, что за последний год ставки аренды и без того выросли. А вот доходы граждан, наоборот, упали. В связи с чем новое увеличение ставок может привести к тому, что квартиросъёмщики будут съезжать, поскольку просто не потянут такие суммы. Что в таком случае будут делать владельцы квартир? Правильно, не регистрировать договоры. Тем более что серьёзных санкций за нерегистрацию договоров аренды в ГИС не предусмотрено. В частности, штраф за расчёты с контрагентами вне ГИС составит от 500 рублей до 2,5 тыс. для физлиц, и от 5 до 10 тыс. – для юрлиц. Неразмещение информации в электронной системе будет наказываться штрафами в 3–5 тыс. рублей для физлиц и 30–50 тыс. – для бизнеса. Но для того, чтобы наложить штраф, нужно ещё выявить нарушение. А владелец квартиры всегда сможет сказать, что своё жильё он отдал на время приехавшему из села родственнику. И поди докажи обратное.

Кроме того, в Минстрое уже озвучили ещё одну инициативу – ведомство собирается устанавливать рекомендуемые рамки цен на арендное жильё. Хотя очевидно, что смысла в этом всё равно нет: арендодатели будут ориентироваться на собственный интерес и рыночную ситуацию. Зато в Минстрое наверняка появится какой-нибудь «отдел мониторинга и определения цен на аренду жилья», сотрудники которого будут выполнять бесполезную работу, имитируя активную деятельность.

Таким образом, инициатива Минстроя не только не приведёт к регулированию рынка аренды, но даже вряд ли окупится. Зато 200 млн рублей на её обслуживание будут поступать исправно. Может быть, этого только и требуется поднаторевшим в финансовых схемах Виталию Мутко и Иреку Файзуллину?

Прежде чем заниматься обелением рынка аренды, занимающего скромные 9%, чиновникам неплохо было бы задуматься о расширении этого сегмента. Для сравнения: в европейских странах на аренду жилья приходится до 40% рынка, и именно это среди других инструментов делает жильё комфортным и доступным. Так что г-ну Мутко, прежде чем думать о прибылях от ГИС, неплохо было бы заняться реализацией собственной стратегии по повышению доступности жилья. Тем более что прежде он уже фонтанировал идеями по данной теме. Так, в мае «ДОМ.РФ» объявил о запуске системы льготной аренды жилья – один из первых таких домов появился в Воронеже. Однако, как отмечала даже государственная «Российская газета», стоимость аренды в таких домах оказалась выше, чем средняя по рынку. Правда, льготникам (в их число вошли педагоги, музыканты и водители «скорой») местные власти компенсируют 80% стоимости аренды. Понятно, что широкого применения такая система получить не может. То есть инициатива затеяна максимум для того, чтобы отчитаться об очередном «успехе».

Между тем в идеале создание цивилизованного рынка аренды могло бы стать действительно выгодным не только для государства, но и для граждан. Ведь сегодня заключаемые «на честном слове» договоры фактически ничего не гарантируют ни тем, кто снимает жильё, ни тем, кто его сдаёт. «Сейчас многие договоры не продлеваются, арендаторы живут по старым соглашениям на основании устных договорённостей, и если вдруг они решат покинуть квартиру, оставив её в ненадлежащем состоянии, владелец недвижимости никак не сможет защитить свои права», – отмечает директор департамента инвестиционных сделок Point Estate Евгения Мельникова.

Впрочем, практика показывает, что у чиновников из Минстроя в действительности никогда не стояло задачи по созданию цивилизованного рынка. Не случайно ни одна инициатива по регулированию аренды жилья до сих пор так и не привела ни к каким результатам.

«Проблема отсутствия прозрачных правил на этом рынке тесно связана с квартирным вопросом. Если отношения на рынке аренды будут регулироваться законом и появится прозрачная методика ценообразования, возможно, большее число семей в нашей стране будет отдавать предпочтение арендному жилью вместо покупки в ипотеку под высокий процент», – рассуждает управляющий партнёр «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.