Атакуют «черные» нотариусы. Практические советы как защититься

31 мая 2021

464

Атакуют «черные» нотариусы. Практические советы как защититься

Но, как показывает наш опыт, меры, направленные на усложнение совершения незаконных регистрационных действий, их выявление, своевременное реагирование и недопущение нарушения прав собствнника, также могут быть эффективны (). 

Существует две разновидности регистрационных действий, которые могут совершать государственные регистраторы или нотариусы, — действия в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (ГРВП), соответственно, в отношении недвижимого имущества, и действия в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований (ЕГР) в отношении юридических лиц.

Поскольку ГРВП и ЕГР — разные реестры, работают по-разному и их деятельность регулируется разными актами законодательства, то и механизмы защиты также могут отличаться.

Устав как первый рубеж обороны

Согласно нашему практическому опыту, ряд ограничений можно также предусмотреть в уставе юридического лица. Например, когда речь идет о наиболее распространенной в Украине организационно-правовой форме — обществе с ограниченной ответственностью, можно установить, что все протоколы общего собрания участников должен подписывать не председатель собрания, а все присутствующие участники, что новую редакцию устава также не может подписывать только лишь председатель собрания, и другие ограничения в зависимости от структуры собственности юридического лица, структуры ее активов, характера ее деятельности и управления.

«Подконтрольное» обременение

Одна из наиболее известных и распространенных превентивных мер защиты — подконтрольное обременение собственного имущества. Конечно, этот способ может усложнить совершение незаконных регистрационных действий в ГРВП с отягощенным недвижимым имуществом, но, с практической точки зрения, не сделает их невозможными, поскольку запрет можно также снять незаконным путем перед совершением желаемого незаконного регистрационного действия.

В случае с ЕГР этот способ не повлияет непосредственно на усложнение совершения регистрационных действий, поскольку на сегодняшний день государственные регистраторы не обязаны проверять отсутствие обременений корпоративных прав в Государственном реестре обременений движимого имущества, однако поможет в дальнейшей процедуре возвращения корпоративных прав законному собстеннику.

15 апреля 2021 года в первом чтении Верховная Рада приняла законопроект №3774. Согласно его положениям, государственный регистратор, осуществляя государственную регистрацию изменений в сведениях о юридическом лице, содержащихся в ЕГР, в связи с изменением доли участника в уставном капитале юридического лица в результате ее отчуждения на основании сделки, не заверенной нотариально, либо на основании нотариально заверенной сделки, правовое последствие которой связывается с наступлением определенного обстоятельства, также устанавливает наличие или отсутствие зарегистрированных обременений в отношении соответствующей доли участника в уставном капитале, получая для этого сведения из Государственного реестра обременений движимого имущества и/или присутствие такого участника в Едином реестре должников. Следовательно, в случае его принятия усложнится также и совершение незаконных регистрационных действий в ЕГР.

Процессуальные предохранители

Действенным и эффективным способом является судебный запрет на совершение определенных регистрационных действий. Так, суд может в качестве меры обеспечения иска своим постановлением запретить совершение тех или иных регистрационных действий в отношении лица и/или его имущества до рассмотрения дела по существу. Такое решение подлежит немедленному выполнению, и обжалование такого постановления не приостанавливает его выполнение. Даже в случае, если такое решение в дальнейшем отменит судья, его принявший, обжалование постановления об отмене обеспечения иска приостанавливает выполнение этого постановления и фактически оставляет наложенный ранее запрет в силе. При этом после получения постановления о запрете совершения регистрационных действий сведения о нем должны быть внесены в соответствующие реестры. 

Дополнительно к судебному решению о запрете совершения регистрационных действий, которое на практике не всегда удается быстро получить из-за большой загруженности судов, действующее законодательство закрепляет за собственником объекта недвижимого имущества право налагать запрет на совершение любых регистрационных действий в отношении принадлежащего ему по праву собственности недвижимого имущества на основании принятого лично решения.

Так, чтобы остановить или не допустить регистрационных действий, собственник может обратиться к регистратору или нотариусу с заявлением о запрете совершения регистрационных действий. Такое заявление подлежит немедленной регистрации в базе заявлений ГРВП при условии установления личности собственника и наличия государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества в ГРВП, в частности, в его неотъемлемой архивной составляющей, а касательно земельного участка, сведения о праве собственности на который отсутствуют в ГРВП, — при наличии государственной регистрации права собственности в Государственном земельном кадастре.

Однако такой запрет является исключительно временным способом предотвращения и останавливает совершение регистрационных действий только на срок до 15 календарных дней. И если не подать регистратору или нотариусу судебное решение о запрете регистрационных действий, регистратор обязан принять решение об их возобновлении, и повторное заявление по поводу одного и того же объекта можно будет подать только через пять календарных дней.

Нотариальные механизмы

В июле 2020 года вступили в силу изменения в законодательство, предусматривающие возможность внесения в ЕГР информации об установлении требования нотариального заверения подлинности подписи участника при принятии им решений о деятельности соответствующего юридического лица и/или требования нотариального удостоверения сделки, предметом которой является доля участника в уставном (составном) капитале (паевом фонде) соответствующего юридического лица: сведения об участнике, которому установлены такие требования, требования о нотариальном заверении подлинности подписи и/или нотариального удостоверения сделки.

Но технически такая возможность была реализована в ЕГР только недавно, в начале мая 2021 года. Однако даже с ее долгожданным появлением у государственных регистраторов возникает вопрос, каким образом это сделать.

Дело в том, что еще в сентябре прошлого года Министерство юстиции для реализации подобной возможности утвердило отдельную форму заявления об установлении требования нотариального заверения/удостоверения, которая вводилась в действие с 1 декабря 2020 года (форма 10). Однако технически в программном обеспечении ЕГР такая возможность была реализована не в виде отдельного регистрационного действия, а в виде двух «флажков», которые могут быть активированы государственным регистратором в сведениях об участнике юридического лица в разделе о наличии таких требований при совершении регистрационного действия, во время которого указываются либо изменяются сведения об участнике (например, первичная регистрация юридического лица или регистрация внесения изменений в сведения о ее участниках). Такие регистрационные действия в отношении юридических лиц (кроме общественных формирований и органов власти) совершаются на основании заявления по форме 2, которая, в свою очередь, не содержит раздела для указания информации о желании лица установить такое требование.

Аналогичный способ предотвращения совершения противоправных регистрационных действий в ГРВП — установление в отношении объектов недвижимого имущества их собственниками обременения в виде требования нотариального удостоверения сделок. Реализация такого механизма заключается в оформлении соответствующего требования как односторонней сделки, подлежащей нотариальному удостоверению, с последующей ее регистрацией в качестве обременения соответствующего объекта недвижимого имущества в ГРВП. Действующее законодательство предусматривает, что такое требование может быть установлено собственником относительно нотариального удостоверения договора:

— предметом которого является недвижимое имущество или его часть (статья 209 Гражданского кодекса Украины);

— об установлении земельного сервитута;

— аренды земли;

— о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис);

— о предоставлении права пользования земельным участком для застройки (суперфиций).

«Технические» преграды

Для защиты от регистрационных действий в ЕГР довольно часто используют так называемые подвесы реестра. В настоящее время закон содержит основания как для остановки рассмотрения документов, поданных для государственной регистрации, так и для отказа в совершении регистрационного действия. Программное обеспечение ЕГР не позволяет совершить регистрационное действие в отношении юридического лица до тех пор, пока не будет завершено предварительно начатое действие.

Суть этого способа заключается в предоставлении государственному регистратору или нотариусу заведомо «дефектных» документов, содержащих предусмотренные законом основания для остановки их рассмотрения. Рассмотрение документов останавливается на 15 дней, этот срок дается заявителю для устранения дефектов. Если заявитель устраняет недостатки в поданных документах в течение этого времени, в ЕГР срабатывает отказ в совершении регистрационных действий.

Но следует отметить, что такие «подвесы» используются не только для защиты от регистрационных действий, но и так называемыми черными нотариусами и регистраторами уже после совершения незаконных регистрационных действий по изменению собственников и руководства юридического лица для предотвращения совершения обратных регистрационных действий законными собственниками.

Уже упоминавшимся законопроектом №3774 предусмотрено убрать из закона возможность остановки рассмотрения документов, поданных для государственной регистрации. В случае его принятия ЕГР сможет находиться в «подвешенном» состоянии только в течение 24 часов — именно такой срок отводится государственному регистратору или нотариусу на совершение регистрационного действия или отказ в его совершении.

Также законопроект предусматривает, что при наличии в ЕГР информации об осуществлении связи с участниками и руководителем юридического лица портал электронных сервисов будет обеспечивать информирование их в режиме реального времени средствами телекоммуникационной связи о факте подачи (приема) документов для совершения регистрационных действий в отношении такого юридического лица и о факте совершения регистрационных действий с сообщением соответствующих актуальных сведений из ЕГР.

Реестровая «сигнализация»

С прошлого года существует возможность воспользоваться информационным сервисом мониторинга регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества физических и юридических лиц «SMS-маяк», предоставляемая ГП «Национальные информационные системы».

Указанный сервис позволяет собственникам, используя электронно-цифровую подпись, в том числе с применением системы Mobile ID, не только получать информацию в режиме реального времени о поданных заявлениях в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений в отношении такого собственника и принадлежащего ему объекта недвижимого имущества, в частности, о регистрационном номере, дате и времени регистрации таких заявлений, но и дополнительно в электронной форме подавать заявления о запрете совершения регистрационных действий в ГРВП, что фактически позволяет реагировать на любые действия в отношении имущества еще до фактического совершения регистрационных действий и внесения соответствующих записей в ГРВП.

Один из возможных способов как можно быстрее узнать о любых изменениях, касающихся своего имущества, — использование OpenDataBot, Youcontrol и других похожих сервисов, которых с каждым днем становится все больше.

В любом случае не лишним будет периодически самостоятельно проверять сведения о своем имуществе в ЕГР и/или ГРВП. Проверить сведения об участниках и руководителе юридического лица в ЕГР можно бесплатно в течение минуты на сайте Министерства юстиции, а проверить сведения об объекте недвижимого имущества в ГРВП можно в течение пяти минут, получив информационную справку, стоимость которой составляет всего 20 грн.

Авторы: Евгений Соловьев, партнер, адвокат ЮФ «Ильяшев и Партнеры»; Дмитрий Грибов, советник, адвокат ЮФ «Ильяшев и Партнеры»;  «Зеркало недели. Украина»