Квартиры подорожают на треть. Что гонит цены вверх

Риелторы и застройщики в один голос заговорили о повышении цен на недвижимость. За последний год квадратные метры в столице подорожали на 15–20%, впереди — новый перерасчет с учетом роста цен на стройматериалы. Тем временем на рынке первичной недвижимости уже начал надуваться пузырь.

Плюс 30% из-за стройматериалов

Несмотря на традиционное летнее затишье, которое сопровождается падением спроса на квартиры, цены на квадратные метры как в столице, так и в регионах в ближайшие месяцы будут расти. Причин тому несколько. Во-первых, инфляция, которая с начала года составила 8,5%. Во-вторых, существенное увеличение стоимости строительных материалов и работ. Как свидетельствуют данные Госстата, за год они прибавили в цене почти 15%. Больше всего подорожали арматура, бетон и утеплители. Все это, как говорят эксперты, заставляет застройщиков пересматривать цены квадратных метров.

К тому же, как говорит "Вестям" руководитель Комитета по информационным системам и аналитике Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Эдуард Бразас, несмотря на рост цен в первой половине года, число сделок купли-продажи вторичного жилья в Киеве возросло на 5–7% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года.

"В последнее время рынок достаточно активный. Альтернатив недвижимости в Украине по-прежнему нет, поэтому люди вкладываются. Даже несмотря на то что в последнее время наблюдается рост цен. Если говорить про всю Украину, то первый квартал по количеству сделок был активнее, чем в прошлом году. Рост есть как в количественных, так и в ценностных плоскостях. Лето — традиционно период затишья, но пока, если судить по количеству заказов, то падения спроса не прогнозируется. А значит, и цены падать точно не будут. Наоборот, в некоторых сегментах рост может быть достаточно существенным. Я имею в виду небольшие одно-двухкомнатные квартиры в новых домах. Особенно в Киеве возле метро. Там цены уже выросли на 15%, а до конца года могут прибавить еще 5–10%", — сказал "Вестям" Бразас. 

Говорят о возможном скором подорожании и застройщики. Так, по словам коммерческого директора SAGA Development Владимира Даниленко, при сохранении текущего тренда, к концу года рост цен на недвижимость достигнет 28−30%.

"В структуре себестоимости квадратного метра сырье и материалы занимают более 50%. А теперь представьте рост цен на сырье на десятки процентов. При этом застройщики еще не провели перерасчет себестоимости. Но при сохранении текущего тренда, к концу года рост цен на недвижимость достигнет 28−30%", — отмечает Даниленко.

Из больших квартир в маленькие, но новые

К слову, несколько столичных застройщиков уже анонсировали майское увеличение стоимости квадратных метров минимум на 5–10%. Правда, тот же "Киевгорстрой", который ранее анонсировал рост цен, пока его отложил.

"Застройщики поднимают стоимость квадратного метра очень аккуратно. Если они видят, что продажи не идут, то сразу же запускают акции и скидки. Например, "Киевгорстрой" анонсировал, что уже с 15 мая произойдет очередное повышение стоимости на 10–15%. Но цены они так и не подняли — отложили", — сказал "Вестям" заместитель директора АН "Альянс-Брок" Владислав Кулишенко.

Как говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Юрий Пита, такую стратегию застройщиков можно воспринимать еще и как попытку вызвать искусственный ажиотаж. "Чтобы уже сейчас существенно увеличить количество сделок. Но такие спекуляции несущественно сказываются на уровне продаж, зато подстегивают другие компании повышать цены", — отметил Пита.

Цены будут расти не повсеместно. Как говорит "Вестям" президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью (АПУН) Анатолий Топал, динамика стоимости жилья в этом году будет очень сильно разниться от сегмента. "На первичке вполне возможен рост вплоть до 15–20%. Качественная вторичка тоже будет дорожать. А вот некачественная, наоборот, может потерять в цене. Уже сейчас наблюдается зависание объектов советской застройки на вторичке. Никто не хочет покупать унылые планировки в советской застройке за все деньги мира. То есть рынок будет разнонаправленный", — сказал "Вестям" Топал.

Подтверждает тренд и Кулишенко: "На рынке наблюдается перераспределение жилья. То, что пользовалось спросом, больше не в почете. Люди переезжают из больших квартир в меньшие, но в новых домах".

Мыльный пузырь

Рост цен на жилье при сокращении доходов населения может свидетельствовать о назревании мыльного пузыря. "На первичном рынке уже наблюдаются первые признаки пузыря. Застройщик продаст все. А вот те люди, которые вкладывают с целью перепродажи, могут столкнуться с проблемами", — сказал "Вестям" Топал.

Новости по теме: В Нацбанке назвали риски для бюджета-2021

Более того, нынешний рост цен на квадратные метры, как говорит Кулишенко, в первую очередь ударит по инвестиционной доходности. "Еще одна тенденция — это уменьшение инвестиционной составляющей. В последнее время застройщики пытаются всеми силами ее уменьшить, делая невозможным даже переуступку прав. Если еще пару лет назад,  инвеcтировав в котлован, можно было заработать порядка 30%, то сегодня — уже 20%. При этом нужно понимать: чем больше этот процент, тем рискованнее само строительство", — говорит Кулишенко.

Впрочем, как отмечают эксперты, фундаментальных оснований для роста цен на жилье в Украине по-прежнему нет. "Экономика падает, а ипотека, которая активно рекламируется, на самом деле существенного влияния на рынок еще не оказывает. Поэтому как бы застройщики и собственники ни хотели, цены все-таки определяются спросом, а не калькулятором бухгалтеров. Да, прошлый год для первички был очень удачным, сократилось количество предложения, много объектов было раскуплено. И в этом году темпы тоже сохраняются. Но я не думаю, что при росте цен в 15–20% этот спрос сохранится", — говорит "Вестям" Бразас.

Что с арендой

Что касается рынка аренды, то этот сегмент пока больше мертв, чем жив. В отличие от новостроек и вторичного рынка, сегменту аренды жилья коронакризис не принес никаких выгод. Спрос на съемные квартиры снизился из-за оттока приезжих сотрудников столичных компаний: кого-то сократили, кто-то теперь работает на удаленке из родного города.

"Карантинный год дал нам падение цен, которые просели в среднем на 5–10% еще весной прошлого года. И на этом уровне держатся до сих пор. И будет ли рост в этом году — сказать трудно. Как ни крути, украинцы в последнее время мало ездят из города в город, а одними студентами сыт не будешь", — говорит "Вестям" Бразас.

При этом, как свидетельствуют данные Address.ua, в апреле средняя стоимость аренды жилья в Киеве снова снизилась. Правда, незначительно — всего на один доллар. Но, опять-таки, дешевеет не все жилье, а лишь квартиры на две и больше комнат. Однокомнатные по-прежнему держат цену. Но, как рассказал "Вестям" столичный риелтор Владимир Никитченко, низкий спрос при росте предложения заставляет идти на уступки и самих собственников съемного жилья.

"Все больше хозяев готовы докупить мебель или технику по желанию жильцов, а некоторые и вовсе соглашаются разбить залоговую часть на несколько выплат", — сказал "Вестям" Никитченко.